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张庭宾未来3年中国楼价或重演九十年代日本跌80

发布时间:2021-01-25 15:29:16 阅读: 来源:不锈钢反应釜厂家

张庭宾:未来3年中国楼价或重演九十年代日本跌80%

中华元智库创办人张庭宾4月25日在其博文中表示,在未来3年内,中国楼价重演1990年日本大跌80%和1997年香港大跌70%并非完全没有可能。   张庭宾称,在不远的将来,曾风光无限,几乎占据中国亿万富豪半壁江山的的地产商们将会苦涩体味一句千古成语:成也萧何败萧何。“这是一个中国人耳熟能详的典故:一代名将韩信只是萧何手中的玩偶,他能翻手为云将韩信推到威风八面的大将军之位,也能覆手为雨将其诱杀于深宫帷帐之中。”

他表示,在过去的十几年中,房地产商和地方政府联袂演出了现代版“韩信与萧何”故事的“辉煌”前半段,但大部分地产商并没有意识到这个故事的下半场已经开锣。  在1990年代,房地产市场化被推崇之时,官方背景的学者和媒体给百姓描绘的美好前途是:你可以像美国人那样,拥有比分配房更大、更好、更方便交易赚钱的住宅,这就是商品房与分配房最大的区别。时至今日,人们才真正地意识到这两者的根本区别:分配房的地是免费的,商品房的地是通过土地招拍挂制度将价格推到最高化的。简言之,分配房价基本就是建筑成本;而商品房时代,建筑成本只是房价的零头。  张庭宾称,对于地方政府这个“萧何”而言,采取土地招拍挂制度似乎理直气壮。1994年,朱镕基总理主持了分税制改革,其中营业税改为增值税后,65-70%的税被中央拿走,地方拿小头,层级越低拿得越少。而支出的比例一般是中央35%,省15%、市县50%。地方不满,中央就允许地方卖地来补充财政,且把房地产列为国家的支柱产业,这为后来的楼市大泡沫埋下伏笔。  当萧何拿到了土地开发权后,他这时急需“韩信”。所不同的是,二千多年前的萧何是希望韩信统兵多多益善;现在的萧何是希望韩信们多多益善,将地价、房价炒的高高益善。  这些年来,“韩信们”也的确没有辜负“萧何们”的厚望,为抬高房价可谓无所不用其极——从收买媒体烘托气氛,到找人连夜排队做托自卖自炒等等。他们与商业银行放贷;中央银行放水;人民币升值引国际热钱注水;萧何韩信的亲友们以及跟风炒作者一道,终于齐心协力地将中国楼市炒成了全球最大的房地产泡沫,将以百万亿元计人民币的国民财富深陷入这个黑洞中。  在这个过程中,萧何们可谓最大的赢家,大约从这个“超级大蛋糕”中切走了约2/3,获得了数以十万亿人民币的土地财政收入和灰色收入;韩信们也拿走了约1/5的财富。而被拿走的则是中国百姓过去30年的财富积累和未来20年的预期收入。  然而时光无情,曾经亲密无间、共创辉煌的的“萧何与韩信”这对完美搭档,如今渐渐走到同床异梦,乃至即将演绎到“败也萧何”的第二幕。原因很简单,中国楼市泡沫已经极大化,中国楼市这顶轿子已经高到中国刚需者再也抬不动的地步了——中国一二线城市的房价已经高于美国,但中国人均收入仅为美国的1/17.  可是,在萧何们看来,“面粉价高过面包价”已经天经地义;土地财政只能“芝麻开花节节高”;日子只能像宋祖英女士讴歌的那样“越来越好”。当人民勒紧腰带再也贡献不出更多人民币之后,他们的目光自然会落在身家丰厚的韩信们身上。  张庭宾称,最近发生的一个案例颇有代表性。“某房产富商积累了3个亿的现金,准备收手。却被某省萧何请吃了一顿饭,萧何亲切地问:有多少财富?这么多年千方百计巴结萧何还来不及,这位韩信一激动下说了实话:3个亿。萧何极大气派地说:我有一块价值20亿的地,你接下来吧。领导这么信任,这位韩信头脑一热……现在悔的连肠子都青了。”  其实,在张庭宾看来,在2013年中国楼市的最后一个疯狂高峰中,那些拼命拍得地王的地产商们何尝不是如此呢?韩信们在被萧何一而再,再而三地训练出“面粉价必高过面包价”,每次调控必然涨得更高,赚的更多的条件反射后,萧何稍微和颜悦色地引导一下,大多数的韩信就会欣然奔赴萧何和吕后设计的帷幕之后。  针对以上的案例,张庭宾认为,这次韩信真的错了:第一,中国老百姓实在是抬不起高楼价这顶轿子了;第二,美国经济复苏美元正在复兴,而中国国内财富效应盛极而衰,国际热钱将要大规模外流,水落将石出;第三,随着反腐的坚定深入,中国的政治风向正发生变化,与民争利,中饱私囊正越来越没有市场。  张庭宾指出,在未来3年内,中国楼价重演1990年日本大跌80%和1997年香港大跌70%并非完全没有可能。比那两次更严峻的是,随着美国总统奥巴马4月24日正式宣布钓鱼岛适用于美日安保条约,东亚爆发战争的风险已经上升到近60年来最高级别。而楼市是最害怕战争的。  在张庭宾看来,如果中国楼市真的大跌50%,甚至70%。那时,多数房产商将比他们参与制造的房奴更惨。中产阶层和房奴虽然会“负资产”或“破产”,但所谓法不责众,无论谁主政,只要中国不四分五裂,都要保障居民基本住房。哪家银行也不敢把百姓家庭赶出唯一自住房。  但是,张庭宾认为,房产商就不一样了,对于那些高负债的房产商们,银行、信托乃至放高利贷的黑社会会追得他们无处遁形,连“平安”将来都可能是一种奢侈品,虽然他们曾经的奢侈品是“海天盛宴”。  “当现实版的韩信被牺牲后,现代版的萧何将成为矛盾中心,很难会有古代版萧何的好结局。或许,现在是房产商们摆脱未来‘败也萧何’悲剧命运的最后时机了。”张庭宾说。  不动产登记进入倒计时,日前,国土资源部在其官网上发文称,在2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。并表示,此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权,为市场经济保驾护航。”  土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户,建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务,也是社会各界高度关注的话题。  其实,早在2013年11月20日,国务院就提出“整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度”,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”,并将建立不动产登记信息管理基础平台,推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。  不动产登记,动了谁的“奶酪”?对于这个问题,想必大家的关注点可能更多的在是否会对房价产生影响,因为这涉及到个人住房信息登记联网。此前,SOHO中国董事长潘石屹曾在微博中大胆预测,如果这一政策实施,房价马上会跌。  业界认为,虽然这只是不动产登记的一小部分,但是个人住房信息系统的逐步建立,对于楼市调控政策转向差别化、市场需求的调节等诸多方面会产生中长期影响。  具体看,通过通联的个人住房信息系统及时发现房地产资金流向的变化,尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象,可以有针对性的出台差别化措施进行分类调控,从而达到抑制房地产投资投机现象,也可以避免像之前调控政策那样搞“一刀切”,误伤部分市场及购房者。这样,就可以促进房价回归合理。  需要提醒的是,不动产登记降房价的作用也不能被无限量的夸大。因为房价主要是由供求关系形成的,不能简单认为通过登记不动产就会让房价一下子跌下来。  这一点,国土资源部地籍司副司长、巡视员冷宏志就提醒,实行不动产统一登记制度,有利于抑制腐败,有利于降低房价,但这些都不是不动产统一登记的直接目的,客观上可能多多少少和这个有些关系。  此外,不动产登记的加速推进,也是为房产税全面开征铺路。因为不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。同时,如果要全面开征房产税,也必须要对征税对象进行全面的评估和调查,必须要有详细的数据作为依托。可以说,个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。(证券日报)  一个或会中期调整一个有望筑底回升  楼市股市等待再玩跷跷板(市场观察)  近日,一季度房地产宏观数据近期陆续发布,部分二三线城市楼市已出现量价、增速双双放缓的迹象;同时,股市依然不见起色。专家认为,楼市与股市一直存在“跷跷板”效应,随着中国改革转型发展,10年来一路高歌猛进的楼市有望迎来下降的拐点,而多年来跌跌不休的股市则有望迈出实质性改革步伐,从底部逐步上行。  楼市股市同陷低迷  今年以来,随着长沙、杭州、温州等地楼市频传降价消息,全国楼市也随之陷入滞涨的局面。国家统计局数据显示,3月份房价环比上涨城市数量持续减少,70个大中城市中只有56个城市房价还处在上涨通道,价格环比上涨城市数量创下了去年2月以来的新低。  而另一端,A股市场仍难摆脱颓势,至今仍围绕着2100点附近区间反复震荡,处于上下两难的境地。沪指从今年初2100点附近出发,历经近4个月时间,最低跌破2000点,最高涨至2177点,在两次大起大落之后再次跌破2100点,相比年初又回到了原点。  “楼市和股市都是十分重要的国计民生大事,也是当前中国社会经济生活中的两大焦点和难点问题,近年来呈现了一边是火焰另一边是海水的状态。”在福建省统计局普查中心副主任姚美雄看来,随着中国改革转型发展开启新篇章,多年来一路高歌猛进的楼市出现见顶下落现象,有望迎来拐点;而多年来跌跌不休的股市则将随着楼市泡沫的破裂和转型发展迈出实质性步伐,有望迎来春天。  跷跷板效应将再现  当前,楼市和股市同时陷入低迷,却有不同的处境:一边是连续十几年越调越涨的房价已经让楼市“高处不胜寒”,另一边却是经历数年慢慢“熊市”的大盘也实在是跌无可跌。没有只涨不跌的商品,也没有只跌不涨的市场,处于峰顶的楼市和处于谷底的股市未来走势是否开始逆转?  “从投资者避险套利的思维角度看,楼市与股市确实存在跷跷板效应。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示,自从2007年底A股大牛市终结,至今整整6年多来,股市始终没有摆脱熊市阴影,并一直在底部徘徊。相反,在这6年多时间里,中国房市泡沫却不断膨胀,房价节节攀升,房价不跌的市场预期以及全民囤房的热情已将房市送入云端,房地产大开发的高成本、高杠杆、大泡沫已走到尽头,这时股市恰好处在“黎明前的黑暗”关口。一旦A股步入牛市,新一轮楼市大调整将不可避免。  “资本是逐利的,处于顶部区域的房地产行业的投资、投机资本将大举进入股市,楼市将步入中期调整。”姚美雄表示,当前沪深股市正在运行最后下跌调整,随着资本市场各项制度建设的完善,股市将告别融资市,成为资源配置的重要场所,构筑历史大底。  都需回归理性发展  近十几年来,股市与楼市逐渐成为百姓的重要投资渠道,但缺乏制度约束,过快的发展也带来了经济风险。姚美雄表示,一方面,由于对股市定位错误及制度的不完善,重融资轻投资,包装上市、财务造假、内幕交易等违法、不良行为盛行,使股市近年来成为少数人的造富机器,摧毁了投资者对股市的信心;另一方面,由于对楼市指导思想上的偏差及税收制度缺失,使楼市沦为了投资、投机工具,造成作为投资辅助渠道的楼市功能错位、日益泡沫膨胀,孕育金融风险等一系列问题。  在董登新看来,中国股市的“暴涨”与“快牛”具有极强的财富效应和示范效应,它会在瞬间吸引各路社会资金涌入股市,从而助推“一步到位”的大牛市。但是,这种“短牛”或“疯牛”对股市和股民的伤害是最严重的,会使市场元气大伤、人气涣散,最终导致长周期“慢熊”结局。而对于严重泡沫化的中国房地产市场而言,房价大跌不利于社会经济稳定,甚至可能会引发金融危机,因此,最理想的房市调整格局应该是“以时间换空间”,也就是想办法让中国未来的房价在五至十年内“不涨”或“滞涨”,以此等待居民收入水平不断提高,进而让房价收入比回归正常区间。  “为此,中国正在进行一系列配套制度改革。”董登新表示,从构建多层次资本市场体系到IPO体制及退市制度改革,再到金融衍生产品市场的建设,目的就是要通过市场化、法治化、国际化改革,为投资者提供多样化投资选择,提高中国资本市场的投资价值和吸引力。

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